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增加土儲還是加速去化? 21家房企年內拿地超百億

來源:21世紀經濟報道發布時間:2017-05-15

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  剛剛過去的市場“大年”,令企業意識到土儲的重要性。有房企曾表示,“市場好的時候卻無房可賣”是不能容忍的。且按照“市場不好時拿地,市場好時賣房”的操作準則,當前也是補倉的合適時機。這也造成今年的土地交易市場和并購市場雙雙活躍。

  經過去年的批量去化后,房企的補庫存“戰爭”已迅速打響。

  中原地產研究中心統計數據顯示,截至5月10日,2017年拿地最多的25大房企拿地總金額超過5599.1億,同比漲幅超100%。其中有21家房企的拿地支出超過百億。

  房企拿地熱情高漲,有著多重主客觀因素。其中,銷售大年之后的補倉需求,是最主要的內生動力;尤其在行業競爭加劇的背景下,土地價值更為凸顯。而充裕的資金,以及地方政府增加土地供應的環境,也間接促成這波拿地熱。

  但值得注意的是,由于借貸成本偏低,去年以來房企負債規模和負債率已明顯提高,且在樓市調控的重壓下,市場已出現明顯的下行態勢。如何應對即將到來的去化壓力和資金鏈風險,將成為對企業的重要考驗。

  一二線是主戰場

  中原地產僅統計了房企在招拍掛市場的拿地規模,而未將股權收購納入其中。根據統計,年初以來,上述25家企業在一二線城市的拿地金額達到4501.9億,占比高達80.4%。

  這一方面是因為一二線城市庫存緊缺,企業拿地欲望強烈;另一方面也是這些城市加大土地供應所致。

  今年4月6日,住建部和國土部聯合發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,要求商品住房庫存消化周期12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

  此后,北京、廣州、南京、杭州、鄭州、合肥等熱點城市均發布了土地供應計劃,并隨即推出批量土地。此輪供地潮已延續至今,一些非熱點城市也在大量供地。

  5月9日至10日,江蘇吳江集中出讓11宗地塊,并以46.22億的總價格全部成交。5月11日,青島推出7宗土地,均以底價成交。同日,蘇州市國土資源局掛出19宗地塊,其中含8宗住宅地塊,這些地塊將在下月交易。河北保定也在5月10日掛出15宗土地,其中14宗為商服用地。

  雖然供地潮極大緩解了房企的壓力,但一些熱門地塊仍然受到追捧。5月10日,南昌市紅谷灘中央商務區的一宗地塊歷經5小時競拍,最終被富力以11.77億元總價拿下,溢價率62%,樓面價為8522元/平方米。

  從企業層面看,碧桂園是今年拿地最為踴躍的企業。截至5月10日,今年碧桂園共斥資582.41億元,拿地109宗,規劃建筑面積1482平方米,冠絕同行業。其次為保利、恒大、中海,拿地支出均超過400億。萬科的拿地支出為339億,排在第七。

  大部分企業的拿地重點在一二線城市,但也有部分房企在三四線城市大量布局,并造成土地單價差別巨大。如恒大、碧桂園的拿地單價不超過4000元/平方米,首開、中糧則超過2萬元/平方米。

  土地的價值

  “土地投標是價高者得,而內地發展商愿意冒風險及賺少些,因此未來內地發展商于香港中標的機會較香港發展商更高。”中原集團主席兼總裁施永青近日表示,若港商不積極參與投地,將像在港的英資發展商一樣變成“收租公司”,風險雖然較小,但沒有長遠的發展策略,亦難以為資產增值。

  雖然施永青意在對香港地產商進行警示,但此舉頗能解釋房企為何對土地如此熱衷。

  按照上海研究院智庫研究總監嚴躍進的觀點,在資金充裕的情況下,房企做好足夠三年開發的土地儲備,是一種基本策略。但他也指出,如今行業競爭加劇,土地的價值已遠不止“儲備”。

  “土地儲備背后也是對拿地成本的擔憂,地價基本上逐月上漲,房企購地和老百姓購房心態類似,即有一種‘時不我待’的心態。”嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示。

  某匿名券商分析師向21世紀經濟報道記者表示,房地產市場競爭日趨飽和,土地價值愈加珍貴,如今的土地儲備規模,將在很大程度上決定未來的銷售規模。或曰,土地儲備是房企拉開差距或“彎道超車”的良機。

  他還表示,行業進入并購重組階段,土地儲備是夯實自身實力的重要方式。“雖然并購市場不乏‘蛇吞象’的案例,但足夠的土地儲備規模,將使企業獲得較大回旋余地。”

  剛剛過去的市場“大年”,也令企業意識到土儲的重要性。從去年5月開始,某上市房企蘇州分公司就陷入供應荒,企業既無法承受公開市場的高價地,又難以找到并購機會,負責人一度焦頭爛額。公司總部認為,“市場好的時候卻無房可賣”是不能容忍的。據了解,這樣的情況絕非個案。

  因此,在如今的喘息之際,房企便開始大舉拿地,且按照“市場不好時拿地,市場好時賣房”的操作準則,當前也是補倉的合適時機。這也造成今年的土地交易市場和并購市場雙雙活躍。

  明后年償債高峰

  但這些土儲最終能夠轉化為業績,還是變成負擔?目前看來仍存疑問。

  中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,由于土地出讓條件愈加苛刻,配建規模較大,房企拿地的實際成本大幅提高。一旦房價進入調整周期,這些高價地項目就將面臨滯銷的風險。

  他還表示,房企拿地金額中,有超過70%分布在調控城市中,如果這些城市的調控政策繼續重壓(如限價),將導致未來的銷售壓力巨大,盈利前景也會受到影響。

  現階段,面對價格管控政策,房企多采用暫緩入市的方式應對,并造成很多熱點城市供應量驟減。但隨著資金成本提高,這些“重資產”的持有成本也將提高,并可能成為一種負擔。

  中原地產指出,去年9月前,房企的發債利率多在4%及以下。到今年4月以來,多數債券利率已達5.5%以上。

  對于負債率偏高的房地產企業來說,這并不是一個好消息。據Wind資訊統計,2016年A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元,同比增長25.93%。平均資產負債率為77.26%,比前一年略有提升。但有32家企業的資產負債率超過80%紅線。

  嚴躍進指出,為獲取更多土地,房企將可能繼續借債,短期內負債率繼續提升的可能性很大。

  負債率高并不完全等同于資金風險。但按照嚴躍進的說法,房企的償債高峰期將在明年和后年出現,屆時若出現銷售難題,或資本市場的高利率未能改善的話,資金壓力便會凸顯。

  多數受訪者認為,樓市的后續走向難以預料,但調控加碼和資金成本提高,說明企業資金最為充裕的階段已經過去。如何平衡土地儲備與有可能出現的資金風險,將成為對房企的重要考驗。

(21世紀經濟報道)

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